Louer une partie de son habitation à sa société : comment fixer le loyer ?

De nombreux dirigeants d’entreprise exercent leur activité depuis leur domicile : bureau, salle de réunion, local d’archives ou espace de travail dédié. Dans ce contexte, il peut être intéressant de louer une partie de son habitation privée à sa propre société.

Cette solution permet souvent d’améliorer la rémunération du dirigeant tout en limitant la pression fiscale et sociale. Mais attention : le montant du loyer ne peut pas être fixé librement.

Pourquoi louer une partie de son habitation à sa société ?

Lorsqu’une société verse un loyer à son dirigeant pour l’utilisation professionnelle d’une partie de son immeuble, ce revenu est généralement imposé comme un revenu immobilier.

Cette situation présente plusieurs avantages :

• absence de cotisations sociales sur le loyer perçu ;
• possibilité de bénéficier d’un forfait de frais de 40 % (dans certaines limites) ;
• déduction du loyer comme charge professionnelle dans la société ;
• meilleure diversification entre revenus professionnels et revenus immobiliers.

Pour de nombreux dirigeants, cette formule s’avère plus avantageuse qu’une rémunération complémentaire classique. (PIA Group⁠)

La limite à ne pas dépasser

Le législateur a toutefois prévu un mécanisme anti-abus.

Si le loyer payé par la société est jugé excessif, la partie qui dépasse le plafond autorisé est automatiquement requalifiée en rémunération de dirigeant d’entreprise. Cette partie devient alors soumise à l’impôt professionnel, au précompte professionnel et aux cotisations sociales. (Blanco Weeb⁠)

Le plafond est calculé selon la formule suivante :

Revenu cadastral non indexé × coefficient de revalorisation × 5/3

Pour l’année de revenus 2026, le coefficient de revalorisation est fixé à 5,75. (Tamtam Pro Blog⁠)

Un exemple concret

Supposons :

• revenu cadastral de l’habitation : 2.000 €
• partie utilisée par la société : 25 %

Le revenu cadastral professionnel est donc :

2.000 € × 25 % = 500 €

Le loyer annuel maximal admis sera :

500 € × 5,75 × 5/3 = 4.792 €

Soit environ 399 € par mois.

Au-delà de ce montant, la partie excédentaire risque d’être requalifiée en rémunération de dirigeant. (Blanco Weeb⁠)

La quotité professionnelle : un élément essentiel

L’un des points les plus importants consiste à déterminer correctement la partie de l’habitation réellement utilisée à des fins professionnelles.

Cette quotité peut être établie sur base :

• des surfaces occupées ;
• du nombre de pièces utilisées professionnellement ;
• d’un calcul objectif et documenté.

Une surestimation de cette quotité pourrait être contestée lors d’un contrôle fiscal. (BFS⁠)

Faut-il prévoir un bail ?

Oui.

Même lorsqu’il s’agit de sa propre société, il est fortement recommandé de conclure un contrat de bail écrit précisant :

• les locaux concernés ;
• la quotité professionnelle retenue ;
• le montant du loyer ;
• les modalités de paiement ;
• la répartition éventuelle des charges.

Une documentation correcte permet de justifier la déduction dans la société et de limiter les discussions avec l’administration fiscale.

La location d’une partie de son habitation à sa société reste l’un des mécanismes d’optimisation les plus utilisés par les dirigeants de PME.

Cependant, le calcul du loyer optimal dépend de nombreux paramètres : revenu cadastral, quotité professionnelle, régime matrimonial, copropriété éventuelle, rémunération du dirigeant et situation fiscale globale.

Avant de fixer ou de modifier un loyer, il est donc conseillé d’effectuer une simulation précise afin de profiter de l’avantage fiscal tout en évitant toute requalification.

Un bon calcul aujourd’hui peut permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économie sur le long terme.